Доход от инвестиций облагается налогами в зависимости от вида актива и операции: для дивидендов, инвестиционной прибыли, продажи имущества и аренды действуют разные правила. С 23 октября 2026 года для аренды жилой и нежилой недвижимости ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 5 % вместо 18 %. Военный сбор (ВС) с такого дохода остаётся 5 %.
Ниже рассматриваем доходы с источником происхождения в Украине, которые получает физическое лицо — налоговый резидент Украины вне предпринимательской деятельности. Для компании, которая выплачивает дивиденды или арендует имущество у физлица, это ещё и правила удержания налогов. Материал обновлён по состоянию на 24 октября 2026 года; ставки не следует применять к доходам прошлых периодов без проверки норм, действовавших в то время.
Как облагается доход от инвестиций?
В таблице — основные ставки для рассматриваемых операций. Льготы и исключения объясняем в следующих разделах.
| Вид дохода | НДФЛ | Военный сбор |
|---|---|---|
| Обычные денежные дивиденды от резидента — плательщика налога на прибыль, кроме институтов совместного инвестирования | 5 % | 5 % |
| Дивиденды от компании — плательщика единого налога | 9 % | 5 % |
| Облагаемая инвестиционная прибыль | 18 % | 5 % |
| Инвестиционная прибыль от операций с ОВГЗ Украины | Не облагается | Не облагается |
| Продажа недвижимости и земли | Освобождение, 5 % или 18 % — в зависимости от условий | 5 % с облагаемого дохода |
| Аренда жилой или нежилой недвижимости, её части — по правилам, действующим с 23.10.2026 | 5 % | 5 % |
| Отдельная аренда земли, аренда движимого имущества | 18 % | 5 % |
Общая ставка ВС 5 % для этих облагаемых доходов установлена подпунктом 1.3 пункта 16¹ подраздела 10 раздела XX Налогового кодекса Украины (НКУ). Прежняя ставка 1,5 % в 2026 году уже не действует как общая ставка для инвестиционных доходов.
Что изменилось в налогообложении аренды с 23 октября?
Снижение НДФЛ до 5 % распространяется на жилую и нежилую недвижимость и их части: например, квартиру, офис или склад. Изменения внесли два закона:
- Закон Украины от 15.10.2026 № 5025-IX изменил подпункт 170.1.4 НКУ для доходов, которые облагает налоговый агент.
- Закон Украины от 09.06.2026 № 4903-IX изменил подпункт 170.1.5 НКУ для аренды, когда арендатор — физическое лицо, которое не является самозанятым.
Обе нормы об аренде действуют с 23 октября 2026 года. Официальные данные о публикации Закона № 4903-IX и Закона № 5025-IX фиксируют дату 22 октября 2026 года, а указанные нормы вступили в силу на следующий день. Государственная налоговая служба Украины подтвердила дату 23 октября для изменений по Закону № 4903-IX. Отдельные нормы этих законов, в частности правила для цифровых платформ, заработают позже. На начало действия изменений по аренде это не влияет.
Если арендатор — компания или самозанятое лицо
Когда компания или физическое лицо — предприниматель арендует офис у обычного физлица, арендатор выполняет функции налогового агента: удерживает НДФЛ и ВС и отчитывается о выплате. Новая редакция подпункта 170.1.4 НКУ предусматривает НДФЛ 5 % при начислении (выплате) дохода от аренды жилой или нежилой недвижимости.
Пример. За ноябрь 2026 года компания начисляет физлицу 20 000 грн за аренду офиса. Компания удерживает 1 000 грн НДФЛ и 1 000 грн ВС. Арендодатель получает 18 000 грн. Расчёт основан на двух условиях. Сумма 20 000 грн указана в договоре до удержания налогов; если в договоре указана сумма после удержания, расчёт будет другим. Она также не ниже применимого минимального арендного платежа, о котором говорится в подразделе о базе налогообложения ниже.
Аренда за октябрь. Новая ставка не означает автоматического перерасчёта всей аренды за октябрь или ранее уплаченных сумм. Для октябрьских начислений, задолженности и авансов сначала сверьте даты начисления и выплаты, а также содержание операций. Переходный расчёт нужно обосновать документами и применимыми нормами. Если ситуация неоднозначна, стоит получить индивидуальную налоговую консультацию (ИНК).
Если арендатор — физлицо, которое не является самозанятым
Налоги с аренды недвижимости начисляет и уплачивает сам арендодатель. По новой редакции подпункта 170.1.5 НКУ доход от жилой и нежилой недвижимости облагается НДФЛ по ставке 5 %, а доход от других объектов недвижимости — 18 %. Дополнительно применяется ВС 5 %.
Закон № 4903-IX заменил в этом подпункте ежеквартальную уплату НДФЛ правилом о годовой декларации и самостоятельной уплате налога по итогам года. Общие сроки по НКУ: декларация — до 1 мая года, следующего за отчётным, уплата задекларированного обязательства — до 1 августа (подпункт 49.18.4 и пункт 179.7). Специального переходного алгоритма для уже уплаченных квартальных сумм 2026 года закон не содержит. Их зачёт и расчёт за переходный период стоит проверить отдельно, при необходимости — через индивидуальную налоговую консультацию.
Если декларацию подают только из-за такой аренды, новая норма позволяет не указывать в ней доходы, предусмотренные пунктом 179.2 НКУ, например доходы от налоговых агентов. Условие — нет другого основания для обязательного декларирования. При этом условии владелец может не указывать дивиденды, с которых компания уже удержала налоги.
Отдельная аренда земли и автомобилей — НДФЛ 18 %
НКУ определяет нежилую недвижимость как здания и их составные части, которые не являются жилой недвижимостью (подпункт 14.1.129-1). Отдельный земельный участок под это определение не подпадает. Поэтому новые 5 % не распространяются на отдельную аренду земельного участка, земельного или имущественного пая, автомобиля или другого движимого имущества. Для них в рассматриваемом общем режиме остаются 18 % НДФЛ и 5 % ВС.
База налогообложения и минимальный арендный платёж
Для недвижимости база — арендная плата по договору, но с учётом минимального платежа по подпункту 170.1.2 НКУ. Если орган местного самоуправления не установил или не обнародовал минимальную стоимость до начала отчётного года, берут сумму из договора. Для сельскохозяйственной земли, земельной доли и имущественного пая действует отдельное правило подпункта 170.1.1: договорная плата, но не ниже установленного законодательством минимума. Для движимого имущества ориентир — арендная плата по договору.
Налоги с денежных дивидендов
НДФЛ с обычных дивидендов от украинской компании — плательщика налога на прибыль составляет 5 %, кроме дивидендов институтов совместного инвестирования. Если дивиденды начисляет плательщик единого налога, ставка — 9 %. Это следует из подпунктов 167.5.2 и 167.5.4 НКУ. ВС для этих выплат — 5 %.
Компания выступает налоговым агентом: она удерживает налоги с начисленных дивидендов, перечисляет их в бюджет и показывает в отчётности. Физлицо получает сумму после удержаний. Привилегированные или фиксированные дивиденды, приравненные к зарплате подпунктом 170.5.3, и специальный режим резидентов Дія.City требуют отдельного расчёта — таблица их не охватывает.
Если владелец за год получил только дивиденды, с которых компания уже удержала НДФЛ и ВС, годовую декларацию по общему правилу подавать не нужно. То же касается других доходов, налог с которых окончательно удержал налоговый агент. Если есть другое основание для декларации, проверяют пункт 179.2 НКУ и специальные правила конкретного дохода, в частности описанное выше правило для аренды.
Инвестиционная прибыль и ОВГЗ: что декларировать?
Налогом облагается инвестиционная прибыль, а не вся выручка от продажи актива. Её определяют с учётом дохода от продажи и документально подтверждённых расходов на приобретение. Согласно пункту 170.2 НКУ физлицо самостоятельно ведёт учёт результатов операций и определяет общий финансовый результат за календарный год.
По общему правилу к облагаемой прибыли применяют 18 % НДФЛ и 5 % ВС. Инвестиционный убыток можно переносить на следующие годы по правилам пункта 170.2; для отдельных операций учёт убытков ограничен. Подпункт 170.2.8 также предусматривает исключения, в частности для небольшой годовой суммы дохода от продажи активов. Её предел определяют по подпункту 169.4.1 для соответствующего года; показатели прошлых лет для этого не подходят.
Если операции проходят через профессионального торговца ценными бумагами, в том числе банк, он удерживает налог как агент. Это не снимает с инвестора обязанности декларировать облагаемые операции по итогам года: в декларации учитывают годовой результат и уже удержанный налог.
Инвестиционная прибыль от операций с облигациями внутреннего государственного займа (ОВГЗ) Украины освобождена от НДФЛ и ВС: подпункт 165.1.52 и подпункт 1.7 пункта 16¹ подраздела 10 раздела XX НКУ. Сам по себе этот освобождённый доход не создаёт обязанности подавать декларацию. Это освобождение не следует распространять на корпоративные или иностранные облигации.
Продажа недвижимости и земельного участка
Ставка зависит от вида объекта, количества продаж за год, срока владения и способа приобретения. Статья 172 НКУ различает объекты из перечня пункта 172.1 и другую недвижимость.
| Объект | Первая продажа за год | Вторая продажа | Третья и следующие |
|---|---|---|---|
| Жилой дом, квартира, их часть, комната или садовый (дачный) дом из перечня пункта 172.1 | Освобождение, если имущество находилось в собственности более трёх лет; для унаследованного имущества трёхлетнее условие не действует. Без освобождения — 5 % (пояснение ниже) | 5 % | 18 % по общему правилу, с отдельным исключением для наследства |
| Другая недвижимость вне перечня пункта 172.1, например коммерческое помещение | 5 % | 18 % по общему правилу, с исключением для унаследованного имущества | 18 % по общему правилу, с исключением для унаследованного имущества |
Если жильё находилось в собственности меньше трёх лет и исключение для наследства не действует, первая продажа облагается НДФЛ 5 % и ВС 5 %. Это подтверждает разъяснение ДПС о первой продаже квартиры. Для двух отдельных коммерческих помещений правила другие: первая продажа — НДФЛ 5 %, вторая — 18 % по общему правилу, с исключением для унаследованного имущества.
Освобождение при продаже земли касается не любого участка. Пункт 172.1 охватывает участки в пределах норм бесплатной передачи и определённые законом сельскохозяйственные участки, полученные в результате приватизации, выделения пая или наследования. Проверяют также количество операций и срок владения. ВС составляет 5 % с облагаемого дохода; продажу, освобождённую по пункту 172.1, им не облагают.
Базу определяют по цене договора, но не ниже соответствующей оценочной или рыночной стоимости по пункту 172.3. Вычет документально подтверждённых расходов на приобретение разрешён только в случаях, указанных в пункте 172.2. Если продавец воспользовался этим правом, он декларирует все соответствующие операции за год и прилагает копии подтверждающих документов.
В сделке между обычными физлицами продавец уплачивает налог до нотариального удостоверения договора, а нотариус проверяет платёж и передаёт информацию в налоговую. Нотариус не подаёт годовую декларацию вместо продавца. Когда покупатель — юридическое или самозанятое лицо, налоговым агентом выступает он.
Незавершённое строительство и имущественные права
Для продажи неделимого объекта незавершённого строительства, будущего объекта недвижимости или делимого объекта незавершённого строительства пункт 172.2 предусматривает общую ставку НДФЛ 18 %. Она касается и уступки прав по договору в отношении неделимого или будущего объекта, если цена частично уплачена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя. Для унаследованного имущества или прав в предусмотренных этим пунктом случаях действует ставка 5 %. ВС — 5 % с облагаемого дохода.
При этом пункт 172.1 отдельно упоминает незавершённое строительство перечисленных в нём жилых объектов. Чтобы выбрать норму, нужно сверить юридический статус объекта и предмет договора. Упоминание в пункте 172.1 не означает, что такой объект уже введён в эксплуатацию.
Куда отчитываться о доходе и налогах?
Компания, которая выступает налоговым агентом, подаёт в ДПС налоговый расчёт и отражает доходы физлиц, НДФЛ и ВС в приложении 4ДФ. Форму и порядок определяет приказ Министерства финансов Украины от 13.01.2015 № 4 в действующей редакции.
Физлицо, которое обязано самостоятельно декларировать доход, подаёт в ДПС налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах согласно приказу Министерства финансов Украины от 02.10.2015 № 859. Отчёт налогового агента и личная декларация — разные документы; обязанность подавать личную декларацию проверяют по виду дохода и условиям операции.
Что проверить перед выплатой или декларированием
- Определить вид дохода и статус сторон: физлицо, предприниматель или компания.
- Сверить даты начисления, выплаты и период, за который получен доход, особенно для аренды на рубеже 23 октября 2026 года.
- Собрать договоры, платёжные документы и подтверждения расходов, если закон позволяет уменьшить на них доход.
- Определить, кто удерживает налоги и остаётся ли обязанность личного декларирования.
- Проверить сумму по договору: до удержания налогов или после него.
UHY Prostir помогает бизнесу с бухгалтерским учётом и налоговыми расчётами, в том числе при выплате дивидендов и аренде имущества у физлиц. Чтобы проверить расчёт и отчётность по вашим договорам, обратитесь к команде.
